多伦多房产界热议“影子交易” 涉事者恐遭重罚

负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario；RECO），现正密切留意在温哥华流行一段时间，俗称「摩货」的「影子转售」或称「纸盘交易」（shadow flipping）不正当交易方式，是否有蔓延至安省的趋势。RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时，必须向客户披露本身所涉及的利益冲突，以保证 消费者会受到公平合理的对待，违反者可能会受到重罚。

安省地产局近日向其注册会员（地产经纪）发出的通报，指近期媒体对在卑诗省出现的「影 子转售」情况做出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入（自己所代理的）地产交易，使用「合同转让」（assignment）方式赚取更多利益，却没有向消 费者透露事实。安省地产局表示，执业地产经纪未向消费者披露利益冲突，在安省是严重违法行为，可以受到严厉处罚。
「影子转售」代表一个复杂的地产 交易过程：地产经纪先协助买家签定物业买卖合同，然后在物业实际交接（closing）前，大幅加价将买卖合同「转让」（assign）给另一个新买家，在一些情况下，这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时，卖家才发现房屋已被转手或转了几 手，实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚，卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。
经纪介入转让须向客披露
RECO 注册总监瑞克尔（Joseph Richer）表示，「合同转让条款」在使用得当时是种合法的做法，并且对买卖双方是一种有用的工具。在安省，「合同转让条款」通常用在建设周期较长的楼 花买卖。这种条款也可以用于二手房屋的买卖。如买家在签约后突遭经济变故，需要寻找新买家承担所有合同权利责任，以避免违约损失按金，或产生其他法律后 果。对卖家而言，有人接手可保证合同继续执行，亦符合其利益。
瑞克尔指虽然「合同转让条款」本身并不违法，但一旦地产经纪介入房屋买卖合同的转 让，在交易中产生直接或间接利益，那么地产经纪就必须向客户披露这种利益，这是安省法律对地产经纪的要求。他指目前「影子转售」看似是温哥华的一个地区性 问题，目前还没有证据显示在安省普遍出现。不过RECO仍会密切注意，如果消费者对交易有怀疑欢迎举报，RECO会就此展开调查。

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